Если вы решили заняться предпринимательской деятельностью по сдаче в аренду своей недвижимости или предоставлению посреднических услуг в этой сфере, вам следует знать, что на 1-й группе это запрещённый вид деятельности, а для единщиков 2–3-й групп на неё установлены ограничения (пп. 291.5.3 НКУ).

Предприниматели на ЕН могут сдавать в аренду ограниченное количество квадратных метров:

Сдача недвижимости и земельных участков в аренду, а также предоставление услуг в этой сфере — это виды деятельности. Чтобы заниматься ими на едином налоге, нужно зарегистрировать у госрегистратора и внести в реестр плательщиков ЕН соответствующие коды КВЭД-2010.

Если у предпринимателя-единщика открыт КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества» и при этом он сдаёт свою сверхлимитную недвижимость не как предприниматель, а как физлицо, для фискальной службы это тоже нарушение правил работы на упрощённой системе. За это штрафуют, аннулируют регистрацию плательщика ЕН, и со следующего отчётного квартала предпринимателю необходимо перейти на общую систему.

По мнению налоговиков, ФЛП-единщикам также нельзя, сдав разрешённую площадь в аренду, сверхлимитную предоставить в бесплатное пользование.

Предпринимателям на упрощённой системе разрешено арендовать помещения и земельные участки любых размеров и в неограниченном количестве.

Рассмотрим ограничения на сдачу недвижимости в аренду для разных групп единщиков.

1. На 1-й группе сдавать недвижимость в аренду и предоставлять посреднические услуги в этой сфере запрещено.

2. Предпринимателям 2-й группы запрещено предоставлять посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ), они могут сдавать в аренду только недвижимость, находящуюся в их собственности. Для этого в регистрационные документы они должны добавить код КВЭД 68.20. Также ФЛП на 2-й группе, осуществляющие деятельность по предоставлению в аренду арендованного недвижимого имущества, имеют право сдавать в субаренду нежилые помещения до 300 кв. м. В Налоговом кодексе в целях налогообложения аренда приравнена к услуге, поэтому предприниматели 2-й группы могут сдавать недвижимость в аренду только населению и единщикам.

3. ФЛП на 3-й группе вправе сдавать в аренду собственную недвижимость (КВЭД 68.20) в рамках определённых для физлиц-единщиков лимитов и предоставлять посреднические услуги в этой сфере (КВЭДы 68.31 «Агентства недвижимости», 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта»). Статус арендатора значения не имеет.

Для юрлиц 3-й группы ограничений в сфере аренды недвижимости по площади, статусу арендаторов и пр. нет.

Если вы планируете сдавать в аренду недвижимость на территории всей страны, в ваших данных в реестре плательщиков ЕН должно быть указано «на территории Украины». Эту фразу впишите в заявление на применение упрощённой системы, в строку о месте осуществления хоздеятельности.

Штрафы

К физлицу-предпринимателю на ЕН, который превысил арендные лимиты или сдаёт в аренду сверхлимитные площади недвижимости как физлицо, применяют штрафы.

Если у предпринимателя-единщика 2–3-й групп зарегистрирован код КВЭД 68.20, то все его доходы от сдачи в аренду недвижимости (которые он получил и как предприниматель, и как обычный гражданин) считаются доходами от предпринимательской деятельности. Такие доходы ФЛП 3-й группы и ФЛП 2-й группы, которые получили их от населения и единщиков, отражают в книге учёта доходов и налоговой декларации. Средства от аренды, полученные предпринимателями 1-й группы или 2-й группы не от населения и единщиков, в статусе физлиц-граждан, облагают по ставке ЕН 15%, как запрещённые доходы. И в этом случае единщики обязаны перейти на общую систему.

Такие же штрафы предусмотрены и за сдачу в аренду предпринимателем сверхлимитной недвижимости.

Если же предпринимательская деятельность физлица-единщика не связана с предоставлением имущества в аренду, код КВЭД 68.20 не зарегистрирован у госрегистратора и этот вид деятельности не внесён в реестр плательщиков ЕН, такой доход, по мнению налоговиков, облагается по правилам для ФЛП на общей системе по ставке НДФЛ 18% (п. 177.6 НКУ).

При этом единщики 1–3-й групп также должны перейти на общую систему.

Примеры из практики

А теперь рассмотрим ситуации, с которыми часто сталкиваются предприниматели-единщики в вопросах аренды.

У предпринимателя в собственности 500 кв. м нежилого помещения. Как ФЛП-единщик он может сдать только 300кв. м. Остальные 200кв. м решает сдать как обычное физическое лицо.

Позиция налоговой: нельзя одновременно сдавать в аренду недвижимость в качестве ФЛП и обычного физлица.

ФЛП-единщик может сдать недвижимость или как предприниматель, т. е. только 300 кв. м, при этом у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20, или как обычное физлицо — все 500 кв. м.

Предприниматель на 2-й группе арендовал подвал и первый этаж под магазин и салон красоты. 40 кв. м решает сдать в субаренду.

Позиция налоговой: ФЛП-единщик может сдавать в субаренду арендованную недвижимость площадью не более 300 кв. м. Для этого у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20. Но помните, что на 2-й группе сдавать в аренду/субаренду недвижимость вы можете только населению и плательщикам единого налога.

Распространяется ли ограничение на сдачу в аренду площадей при предоставлении в аренду торговых мест на рынке.

Позиция налоговой: предприниматель-единщик может сдавать в аренду/субаренду торговые места и магазинчики на рынке, но только в пределах 300 кв. м. В таком случае должен быть зарегистрирован КВЭД 68.20. В рамках этого вида деятельности можно предоставлять в аренду, управлять собственными/арендованными нежилыми помещениями, в том числе выставочными залами, складскими помещениями.

У предпринимателя есть земельный участок площадью 1 га, часть ФЛП используетв хоздеятельности, а часть решает сдать в аренду.

Позиция налоговой: сдать в аренду/субаренду предприниматель-единщик может часть участка, не превышающую 0,2 гектара. Остальную площадь он может использовать на своё усмотрение — в хоздеятельности или вообще не заниматься этой землёй. Но сдать в аренду площадь, превышающую 0,2 га, он не может.

Должен быть зарегистрирован КВЭД 68.20.

Список использованных нормативно-правовых актов

1. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI.

Источник: Смарт